华泰证券:城市服务市场空间多大?前瞻布局迈向星辰大海

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  原标题 非住宅物业管理专题通知之三:出圈城市服务,迈向星辰大海 

  来源 华泰证券

  中央不悦目点

  5 月以来物管公司屡次出圈城市服务,该趋势相符物管公司和当局的双重诉求。物管龙头一马当先,城市服务模式追求百花齐放,其中周围大、收好优、模式轻、格局散的市政环卫成为主要触角,物管公司和传统环卫公司模式存在迥异。城市服务有看进一步掀开物管走业空间,升迁异日 3-5 年的添长韧性,吾们提出投资者积极关注前瞻布局非住宅物管、在片面业态形成竞争上风的头部公司,重点选举招商积余、新大正。

  城市服务:非住宅物管的前沿战场

  城市服务成为吾国新式城镇化建设的关键一环,单靠地方当局力有不逮,物管公司挑供了邃密化、一体化的城市服务解决方案。为什么物管公司会进军城市服务?从物管公司的角度看:1、城市服务对象和服务内容与现有业务存在必定重叠,业务延迟较为便利;2、城市服务能够已足周围膨胀诉求;3、城市服务能够已足密度升迁诉求,有利于发挥周围效答和开展添值服务。从当局的角度看:1、传统城市治理存在结构架构、激励机制、治理能力三大弊病,引入物管公司一体化城市服务能够破除积弊、挑质添效, 反答“后勤服务社会化”号召;2、能够巩固老旧小区改造果实。

  物管龙头一马当先,模式追求百花齐放

  吾们详细分析了万科物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余的城市服务模式,共性在于:1、市政环卫是龙头试水城市服务的主要触角;2、片面项现在服务内容包括老旧小区管理;3、随着当局信任度升迁、服务内容叠添, 单个项现在年化相符同金额有看逐步扩大;4、政企资源在项现在获取中发挥了厉重作用。但 4 家龙头公司城市服务模式在布局区域、服务内容、单项现在周围、拓展模式等方面存在较多区别,仍处于追求阶段。此外,新大正、雅生活服务、龙湖聪敏服务、时代邻里、喜兆业优雅等公司亦有布局城市服务周围。吾们展望在龙头公司的带动下,有关案例将赓续涌现。

  城市服务的市场空间多大?——以市政环卫为例

  2019 年吾国市政环卫市场周围 3171 亿元,其中第三方市场化周围 1422亿元,可为物业管理走业带来 10%-20%营收添量,展望 2024 年第三方市场化周围可达 3044 亿元。2019 年主要环卫上市公司净利率在 8%-13%, ROE 在 13%-16%,具有吸引力。尤其是当局采购类市政环卫项现在与物业管理模式相通,都具有轻资产投入、赓续产生安详现金流的特性。2019 年TOP10 市占率 21%,竞争格局松散,具有切入空间。物管公司切入市政环卫周围,与环卫企业分享市场蛋糕,二者在项现在运营模式、服务内容、平均服务年限、单项现在年化金额上表现出迥异。

  出圈城市服务,迈向星辰大海

  吾国物业管理走业正处于管理周围赓续膨胀、管理业态日渐雄厚、添值服务多元升维的快速发展期。龙头物管公司对于城市服务的追求逐步成形, 拓展正在添速,有看进一步掀开走业空间,升迁异日 3-5 年的添长韧性。吾们提出投资者积极关注前瞻布局非住宅物管、在片面业态形成竞争上风的头部公司,赓续关注物管龙头荟萃度升迁、证券化添速带来的蓝海赛道投资机会,重点选举非住宅物管央企旗舰招商积余,以及渝派第三方非住宅物管新人新大正。

  风险挑示:疫情发展不确定性,城市服务拓展不敷预期,周围膨胀带来管理风险,并购整相符风险,人造成本上涨风险。

  城市服务:非住宅物管的前沿战场

  吾们在 2019 年 10 月 30 日发布非住宅物业管理深度通知《升维新模式,掘金新蓝海》,开启了针对非住宅物管的前瞻钻研,挑出这是一个市场空间汜博、多元业态迸发的蓝海市场,是升迁走业永远添长韧性、维持估值程度的厉重保障。吾们亦在通知中特意挑到城市服务,指出城市公共空间的模式拓展能够进一步拓宽非住宅物管的市场周围。现在,物管公司最先“出圈”城市空间,追求城市服务的星辰大海。

  2020 年 5 月 11 日,万科物业城市服务落地厦门鼓浪屿,首度吐露社区空间、商企空间、城市空间的“三驾马车”模型。数见不鲜,5 月以来,碧桂园服务中标寿阳县环卫作业市场化运作项现在,保利物业中标天凝镇全域公共服务管理及镇区保洁服务项现在、河南省洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项现在,招商积余中标三亚崖州湾科技城专项服务项现在、青岛即墨经济开发区城市空间物业综相符服务项现在。物管龙头对于城市服务的追求正在添速,市场对于物管“出圈”的关注度逐步升温。吾们推出非住宅物业管理系列钻研之三,重点探讨以下题目:吾们为什么必要城市服务?吾们必要什么样的城市服务?物管公司为什么进军城市服务周围?龙头物管公司的布局思路和详细打法有什么差别?

  城市服务成为新式城镇化建设的关键一环

  新式城镇化是发掘吾国经济结构性潜能的中央战略。随着吾国 15-64 岁人口占比和绝对周围别离在 2010 和 2013 年见顶,传统人口盈余已经渐走渐远。优化现有要素配置,发掘吾国经济结构性潜能,将成为今后十余年吾国经济保持中速稳定添长的关键。在此背景下, 吾们认为新式城镇化已经被升迁到战略性的高度,经由过程要素向中央城市和城市群的集聚, 充睁开释工程师和消耗升级的新盈余。2020 年以来,国务院《关于授权和委托用地审批权的决定》(3 月 12 日)、《关于构建更添完善的要素市场化配置体制机制的偏见》(4 月 9 日),发改委《2020 年新式城镇化建设和城乡融相符发展重点义务》(4 月 9 日)等文件,甚至新老基建的内涵,吾们认为永远来看都是在为新式城镇化铺路。

  城镇和县城的治理程度已经成为新式城镇化历程中的关键。人口是各类要素集聚的前挑因素,而人口集聚会升迁城市治理的难度,城市治理不善将转折人口集聚的速度和倾向。2014 年“新式城镇化”首次写入当局做事通知以来,关于城市治理的外述赓续展现,从最初的让城镇“宜业宜居”,到治理“城市病”,到 2018 年首次挑出“邃密化服务”,再到 2020年首次挑出“大力升迁县城公共设施和服务能力”,对于地方当局城市治理程度的请求愈发挑高。

  地方当局力有不逮,引入市场化城市服务有看形成三赢局面。单纯凭借地方当局进走城市治理,存在结构结构、激励机制、治理能力三大弊病,吾们将在后文中睁开分析。2020 年以来的新冠疫情,也袒露了片面地方当局城市治理能力不敷的题目。吾们认为城市治理不及单靠当局,经由过程引入市场化机构挑供的城市服务,借助专科化分工的力量,有看形成地方当局、第三方机构、城镇居民三赢的局面。

  物管公司挑供邃密化、一体化的城市服务解决方案

  城市治理必要管理周围和管理手腕的邃密化,物管公司挑供一体化城市服务解决方案。2017 年两会期间,习近平主席在参添上海代外团审议时强调:“城市管理答该像绣花相通邃密”。吾们认为城市治理的邃密化表现在两个维度:其一是管理周围上的邃密,“围墙内”和“围墙外”全隐瞒,服务无物化角;其二是管理手腕上的邃密,足够行使科技赋能升迁聪敏城市治理效率。随着物管公司从“围墙内”走向“围墙外”,吾们认为物管公司有看为地方当局挑供一套一体化的城市服务解决方案。

  物管公司的角度:当周围和密度诉求遇到易于拓展的好生意

  城市服务对象和内容与现有业务存在重叠,业务延迟较为便利物管公司现有业务在服务对象和服务内容方面,和城市服务具有必定重叠,使得业务延展更为通顺。

  服务对象方面:2017 年以来物管公司积极拓展非住宅项现在,招商积余、保利物业、新大正、时代邻里等公司隐瞒了较多公共修建,其中当局办公楼、公共场馆、公园等业态甲方为地方当局,与城市服务一致,能够行使永远服务地方当局积累的信任,以及地方当局的一体化服务需求,为业务拓展创造便利。新大正招股表明书中挑到:“基于客户对公司服务能力和服务专科度的认可,公司在服务项主意过程中,多多客户挑出了市政环卫服务业务需求,稀奇是在广场、公园和场馆业态类中,客户更期待公司能挑供一体化解决方案”。

  服务内容方面:传统物管服务与城市服务的细分业务条线高度重相符。除了社区物管服务对答老旧小区物业管理之外,单项业务来看,保洁对答城市环卫运营,保安对答城市秩序协管,保绿对答城市园林绿化养护,设施管理对答城市设施管理,社区空间运营对答城市资源运营,甚至物管公司近年来挑倡的科技赋能亦能对答城市聪敏服务,经由过程死板化、大数据、APP 等手腕赋能城市管理。所以,物管公司进军城市服务,在基础业务层面具备天然上风,特大项现在管理、答急处置、资源和谐、政企疏导等能力则能够经由过程经验积累不息补强。

  城市服务已足周围膨胀诉求,ROE 特出且轻资产属性特出

  吾国物管走业正处于周围赓续膨胀、荟萃度敏捷升迁的快速发展阶段,龙头座次尚未十足稳定,单纯承接母公司的住宅项现在已经无法确保龙头公司保住领先上风。从物管上市公司2019 年报来看,周围拓展是多家公司现在的厉重义务,走业仍将处于跑马圈地的阶段。在此驱动下,物管公司情愿赓续拓展业务边界,进入市场周围有余大、收好率尚可、商业模式相通、竞争格局尚未固化的业态周围。城市服务正好能够已足这些请求,吾们将在后文中睁开分析。

  城市服务已足密度升迁诉求,有利于发挥周围效答和添值服务的开展

  城市服务是物管公司快速升迁项现在密度的厉重手腕,有利于发挥周围效答和添值服务的开展。吾们在前文挑到,物管公司的城市服务方案不光包括“围墙外”,还包括“围墙内”,能够实现住宅、商办、公建、城市公共空间的周详隐瞒,从而大幅升迁区域项现在密度。密度升迁后,一方面能够发挥周围效答,削减管理人员,挑高供答链议价权;另一方面有利于掌握线下贱量入口,方便片面添值服务的开展。

  当局的角度:引入壮大市场力量,协同改善城市治理

  传统城市治理存在结构架构、激励机制、治理能力三大弊病

  吾们参考《大城市下层综相符治理机制创新的路径选择》(董小鸿,2015),以及各物管公司官网对于城市服务模式的阐述,总结了传统城市治理模式的三大题目。

  其一,结构架构:九龙治水,条块分割。城市治理是一项复杂的编制工程,“九龙治水”的多头管理特意远大:既涉及“条线”分割,比如环卫局负责城市环境卫生、园林局负责园林绿化、公路管理局负责道路养护、城管局负责城市秩序维护等;又涉及“区块”分割,

  城市内部的差别区域由差别团队负责。在城市治理的实践中,题目往往出现在“区块”上, 但执法权限和资源分布在各“条线”,当涉及多个部分时,往往因不及清晰题目的厉重义务人或最后义务承担者,展现推诿扯皮的盲区或越权执法的乱象。

  其二,激励机制:门前雪净,被动管理。传统城市治理更多以“不出错”为做事现在标,各个条线“自扫门前雪”,以答急性、被动式管理为主,欠缺主动进走题目溯源和源头治理的动力,由于这往往要整相符多个“条线”甚至“区块”的资源。答急性、被动式管理模式下,治理终局容易匮乏可赓续性,往往展现“整顿——回潮——再整顿——再回潮”的不息逆复。

  其三,治理能力:投入有限,终局受限。城市治理属于后勤服务的周围,并不直接产生经济收好,所以当局对于城市治理的预算投入相对厉肃。传统城市管理由于条块分割,各个业务松散式下放,体量不走周围,且相符同期限担心详,导致管理主体清淡不情愿对于单个项现在进走大额资本和人才投入。这使得城市治理匮乏必要的资金、人才和技术,管理模式难以升级。

  引入一体化城市服务破除积弊,反答“后勤服务社会化”号召 地方当局引入物业管理公司参与城市治理,主要存在以下益处:

  其一,物业管理公司能够化解传统城市治理模式的三大题目,降本添效。

  针对结构架构:地方当局授权物管公司承担多项城市管理职能,相等于在“区块”上竖立一个市场化的管理平台,将原先多个“条线”之间的和谐内化为公司内部多个团队之间的和谐,从而升迁协作效率。一旦展现题目,物管公司即为第一义务人,不会再展现当局部分之间的推诿扯皮。

  针对激励机制:物管公司进入城市服务周围的短期现在标是凭借特出的服务质量敏捷形成口碑,从而能够承接更多项现在,永远看则要在维系服务质量的条件下最大化盈余。在打通条块分割的桎梏后,物管公司将倾向于从被动式管理转向源头管理,一方面能够升迁服务收获,另一方面能够避免题目不息复发带来的成本消耗。

  针对治理能力:城市综相符服务的单项现在相符同金额相对较大,相符同期限相对可预期,使得物管公司情愿针对项现在投入较多资本、人才和技术,短时间内见收获。此外,现在积极进入城市服务周围的物管公司远大是全国化布局,同时具有较强的母公司背景,相比传统城市管理主体,有能力进走更多技术研发,升迁服务质量,并在项现在之间分摊技术投入带来的成本。

  其二,物业管理公司具有较强的一体化服务能力。物管公司“围墙内”物业管理积累的经验,一方面能够延迟到“围墙外”的城市服务,保证专科化服务能力;另一方面具有更汜博、一体化的城市服务周围,一个相符同即可隐瞒“围墙外”的城市空间和“围墙内”的社   区(包括老旧小区)、商办和公共修建。

  其三,反答中央当局“后勤服务社会化”号召。后勤服务社会化是指城市公共修建和公共空间变化后勤服务模式,从原先本身成立后勤部分或公司,变化为外包给市场化运作的公司,从而发挥专科化分工降本添效、迁移运营风险的作用。国务院早在 1992 年便挑出后勤服务社会化的概念,此后在私塾、医院周围出台了较多声援政策,2013 年《中共中央关于周详深化改革若干宏大题目的决定》挑出“添大当局购买公共服务力度”。从各家物管公司业态拓展情况来看,近年来后勤服务社会化趋势正在添速向更多公共业态延展。

  城市服务巩固老旧小区改造果实

  老旧小区改造挑速。吾国早在 2007 年便挑出老旧小区改造,但在较长一段时间内,出于经济添长、往库存等考虑,当局重棚改而轻老旧小区改造。2018 年以来,棚改逐步淡出, 而老旧小区改造最先接棒,2018 年首次被写入当局做事通知,15 城试点先后启动,逐步成为“既保民生,又稳投资,同时拉动内需”的厉重手腕。2020 年当局做事通知挑出“新开工改造城镇老旧小区 3.9  万个,声援添装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”,进一步清晰老旧小区改造的现在标。

  老旧小区不走只改不管,必要当局介入,能够纳入城市服务的周围。老旧小区大多建于福利分房时期,一方面居民匮乏付费购买服务的习性,物业费涨价难得,添值服务需求较弱, 另一方面设施设备老旧,维护成本和风险较高,导致市场化物管公司进驻意愿很矮。但是,老旧小区倘若只改不管,很容易展现“一年新、二年旧、三年破”的状况。吾们认为地方   当局必要在老旧小区管理阶段足够介入,能够经由过程当局购买的形势采购物业管理公司的服务,用居民 当局共同出资的形势解决老旧小区管理题目。万科物业、碧桂园服务、保利物业获取的片面城市服务项现在中,都包含了老旧小区管理的业务。

  物管龙头一马当先,模式追求百花齐放

  吾们详细分析了万科物业、碧桂园服务、保利物业和招商积余的城市服务模式,4  家龙头物管公司在城市服务方面均有不光一个项现在落地。

  从共性来看:1、市政环卫服务是各家龙头试水城市服务的主要触角,各个项现在基本都包括道路清扫、垃圾清运、园林绿化养护等基础内容;2、万科物业、碧桂园服务、保利物业片面项现在服务内容包括老旧小区保洁管理,为解决老旧小区改造后的赓续管理题目挑供

  了一个市场化的可选路径;3、随着当局信任度升迁、服务内容叠添,单个项现在年化相符同金额有看逐步扩大,典型如万科物业珠海横琴项现在、保利物业西塘镇和天凝镇项现在、招商积余三亚崖州湾项现在等;4、不论是经由过程招投标获取单个项现在,照样承接项现在总包,政企资源均发挥了厉重作用,片面公司还与当局或国资成立相符资公司,共同推进城市服务的落地。

  但 4 家龙头公司城市服务的发展路径和详细打法亦存在较多区别:

  万科物业城市服务的主要对象为一二线城市新区,其中一二线与母公司城市布局相符,新区则主要考虑历史义务轻、便于新模式开展,但也表现向一二线老城区(厦门鼓浪屿)拓展的态势。经由过程与当地国资成立相符资公司,成为市政业务的总包方,统筹城市空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、经买卖务和综相符管廊运维。由于业务栽类更多、管理面积较大,珠海横琴新区相符资公司年化相符同金额高达 3 亿元。

  碧桂园服务在历经十余个城市的初步追求后,最后决定以环卫服务行为城市服务的突破口, 经由过程招投标的形势拓展业务,2019 年以来获取的开原、寿阳等项现在中标相符同金额均为3000-4000 万元/年。区域布局方面以三四线城市为主,与母公司布局相通;空间上较为分 散,表现机会型拓展特征。

  保利物业城市服务的主要对象为特色乡镇,服务内容和模式与碧桂园服务相通,主要包括市容市貌协管、环卫保洁、垃圾清运等,以招投标形势获取项现在。由于项现在面积比碧桂园服务小,西塘、天凝镇等全域服务项现在中标相符同金额均为 1000-2000 万元/年。区域布局方面,前期主要围绕嘉善、上海的特色乡镇,形成相对成熟的品牌和模式,现在已经逐步走出长三角,在东北、西南一连拓展落子。

  招商积余城市服务现在只落子两个项现在,均位于城市新区,表现机会型拓展特征。根据招商积余官网,旗下招商物业依托招商蛇口的园区布局上风,经由过程招投标获取服务内容较为雄厚(市政管理、社区政务、综相符保障、答急反答)的三亚大体量项现在,截至 2020 年 5月末中标相符同金额已经超过 6239 万元/年;中航物业的模式和服务内容与碧桂园服务、保利物业相通,采取纯市场化招投标的方式拓展,青岛项现在中标相符同金额 1456 万元/年。

  万科物业“城市空间整相符服务”:一二线城市新区的市政总包商

  从珠海横琴起程,追求“物业城市”模式。2018 年 5 月 24 日,万科物业与珠海大横琴投资有限公司签定战略相符作制定,携手打造国内首个“物业城市”治理模式。万科物业入股珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司,相符资公司仍由珠海国企企业珠海大横琴投资有限公司控股 60%,但由万科物业派驻总经理并全权负责平时运营管理。

  吾们认为能够用 4 个关键词概括“物业城市”模式:一体化,科技感,自循环,参与感。

  一体化:珠海横琴新区将城市公共空间与公共资源、公共项现在等集体整相符,十足由相符资公司行使市场化机制进走统筹运营管理。相符资公司与拥有执法权的当局相符作,成为市政业务的总包方,赋能专科分包商,共同参与城市公共空间治理。根据公司官网,2019 年 1 月首相符资公司周详接管隐瞒横琴新区 106.46 平方公里的市政基础设施管养做事,挑供包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、市政道路、水利设施在内的管养  服务,形成了以空间管理、资源管理、公共服务、物业服务、经买卖务和综相符管廊为主的“5 1”城市空间整相符服务业务板块。

  科技感:相符资公司添大源头治理和投入,足够行使当代科技和人力资源上风,行使专科化、死板化、数字化手腕,解决当局服务难隐瞒的题目。根据公司官网,珠海大横琴城资构建了城市管理平台,横琴新区每一棵树、每一盏路灯、每一辆车都被记录到数据库,大幅升迁城市治理的邃密度。2019 年 6 月以环岛东路及长隆大道为试点,与安徽酷哇机器人有限公司相符作打造无人作业示范路段。

  自循环:相符资公司将城市的公共资源遵命市场化原则进幸运营,盈余片面可逆哺城市公共空间的管理,形成造血机制。根据公司官网,珠海大横琴城资成立社会停车场项现在服务中央,承接多个社会停车场的运营服务;改造、建设和经营银鑫花园创意集市(880 平,可原谅 29 户商铺)、十字门起伏摊贩荟萃点(1000 平,可原谅 33 个摊位)、物业集市(11000平,可原谅 16 个商铺、48 个摊位和 200 个停车位)等商业项现在。

  参与感:相符资公司将借鉴万科物业“住这边”APP 在社区治理中的实践经验,竖立当局主导、企业助力、市民参与的共建、共治、共享的城市治理新格局。根据公司官网,横琴新区城市管理中的各栽题目(市政、市容、交通、生态、警情等),市民均可经由过程手机客户端“物业城市”以拍照、录像、语音等形势上传,甚至能够抢单参与题目的处理和化解, 后台对各项数据统筹、分析、处理以实现快速反答。

  万科物业入股后,相符资公司承接项现在金额大幅上升。根据珠海市公共资源交易中央的数据, 万科物业入股后,相符资公司累计承接珠海市横琴新区公共建设服务中央、商务局的项现在金额达到 6.5 亿元。其中最厉重的项现在是一年一度的“横琴新区(岛内)市政管养采购项现在”,中标金额从万科物业入股前 2018 年度的 2939 万元/年,大幅升迁至 2019 年度的 2.7 亿元/年,再升迁至 2020 年度(截至 5 月末)的 3.0 亿元/年。

  相符资公司会将大量业务分包给专科供答商。根据珠海产权交易中央的数据,2019 年以来相符资公司分包项现在累计相符同金额达到 2.3 亿元(片面项现在以费率报价,不及表现实际开支),包括环卫保洁、保安、园林绿化、设备采购、垃圾清运、智能化编制、设施管理等服务。

  截至 2020 年 5 月,万科物业城市空间整相符服务模式已经一连拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云设计之都、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等处。基于这些创新管理实践,公司于 2020 年 5 月正式挑出“城市空间整相符服务(Urban Space Integrated Service,USIS)”的新式空间管理模式。当局把城市公共空间集体行为一个“大物业项现在”,委托一家市场化的企业统筹运营管理,行使一体化的思维,遵命市场化的原则,经由过程数字化、死板化、专科化的运营手腕,赋能各专科作业端,挑高城市服务的效率和程度,公司荣誉 当局以法定职权对整相符服务商进走执法保障,公多经由过程多栽渠道积极参与城市公共空间的管理,最后实现当局主导、社会参与、源头治理、执法保障的城市治理“重生态圈”。

  万科物业将城市空间整相符服务的产品细分为三个类型:

  社区综相符服务:当局把社区综相符治理各项业务集体委托给社区综相符服务运营商进走统筹管理,经由过程一体化、新闻化、专科化的手腕,达到升迁社区人居环境、减轻当局管理义务、实现下层社区自治的现在标。

  城市运营服务:在城市维度上,当局把城市公共空间管理及社会治理服务做事集体行为一个项现在,委托给城市运营服务商进走统筹运营管理,经由过程市场化、专科化、数字化的手腕, 结相符当局在大型城市基础设施养护方面的需求,反答“像绣花相通邃密”的城市管理新请求,达到周详升迁城市综相符治理程度的主意。

  产城运营服务:以隐瞒园区全生命周期需求、升迁园区附添价值为切入点,经由过程挑供规划建设时期的前介询问升迁园区竞争力,招商代理及营销引入优质客户,挑供针对企业、人才的配套、公共服务赓续保有客户,升迁园区集体的资产价值,打造产城融相符的新城新区。

  根据万科物业官网,城市空间整相符服务具有两类承接方式:

  委托方式承接:适用于城市建成区,以“万物城市”为主体与当局城市管理部分或街道做事处签定委托制定,管理既定周围内的市政一体化业务或社区综相符服务业务(例如深圳市坪山区石井街道试点相符作业务)。现在仅限于在北上广深渝进走试点。

  股权相符作方式承接:适用于新城新区,由“万物城市”为主体与新区当局限制的国有企业相符资新设城市管理平台公司,管理既定周围内的城市空间整相符服务业务。现在公司落地的6 个项现在,均所以股权相符作方式睁开。

  桂园服务“城市共生计划”:以三四线城市环卫服务为突破口

  根据碧桂园服务年报,2015   岁暮公司与陕西省韩城市市当局签定战略框架制定,开启城市服务 1.0 模式。公司采用“聪敏城市基础设施运营 城市文化运动声援服务”的双轮驱动模式:一方面,接管当地公建项现在、市政道路景不悦目护栏项现在等,经由过程绿化整顿养护、道路养护、设备更新、环卫现象打造等挑供城市公共运维服务,改善城市面貌;另一方面, 承接当地招商推介会、赛事举办等项现在,塑造城市现象,并引入旅游客群,带动当地经济发展。其后,公司与遵义、衡水、开原、西昌等十余个城市达成战略相符作,赓续追求城市服务模式,其中遵义公园、韩城国道作业、衡水高铁站、高速服务区等成为代外项现在。

  2018 年 12 月 26 日,在前期实践基础上,碧桂园服务发布城市服务 2.0 模式,即“城市共生计划”。其主要包含 AI 城市公共服务、DC 数字城市综相符管理服务、IS 产业协同运营服务三大服务模块,共 33 个细分周围场景行使,借助已有技术平台及大盘运营经验,深度拓表当代城市服务上下游产业链,为城市挑供一套功能适用和经济实用的一体化、邃密化公共服务解决方案。

  根据公司年报,辽宁省开原市为“城市共生计划”的第一个落地样本,以环卫服务为突破口。根据公司官网 2018 年 11 月的报道,公司与开原市当局完善战略相符作框架制定签定,两边将以开原市市政环卫服务、绿化养护、除雪等为切入点,经由过程环卫一体化服务解决方案改善开原市政环境;两边还将共同竖立相符资城市服务公司,逐步开展市政公共服务、数字城管建设、共建设施运维等周围的深化相符作,为开原市挑供周详的城市公共服务数字化解决方案,打造新式城市治理服务的典范。

  根据开原市城乡建设局的新闻,广东碧桂园物业服务股份有限公司于 2019 年 1 月 15 日中标“开原市城市服务一体化项现在”,中标金额为 3.11 亿元,服务期为 10 年,年化相符同金额 3114 万元。公司必要为开原市区、工业园区、滨水新城及开原西站挑供环卫运营和园林绿化等服务。根据公司年报,2019 年公司正式入驻辽宁省开原市,向其挑供一体化的聪敏服务,在城市环境改善、公共灾难答急联动服务等方面外现特出,并逐步开展及实践添值服务模式。

  寿阳县再落一子,照样以环卫服务为主,内容更为多样。2020 年 5 月 6 日,根据山西省当局采购网,碧桂园服务中标寿阳县城乡环境卫生管理中央寿阳县环卫作业市场化运作项现在,城市共生计划再落一子。公司将为寿阳县城区(包括老旧小区)、工业园区、乡镇垃圾中转站、片面国省道及周边商铺门前区域挑供市政环卫、园林绿化、设施管理、老旧小区保洁、聪敏平台建设等一体化服务,服务期限为 3 年,成交价格为首年 3884 万元,后续 3454 万元/年。与开原项现在相比,寿阳项现在固然仍以环卫运营为主,但服务内容更为多样。

  此外,根据企查查的数据,公司与片面地方当局部分、国资企业相符资成立项现在公司,经营周围包括物业管理、环卫服务、园林绿化等。现在这些公司无数由碧桂园服务持有 60%股份控股,以承接公建类物管项现在招投标为主。吾们展望后续亦有能够经由过程这些相符资公司承接当地城市服务项现在。

  保利物业“镇兴中国”:首步于长三角小镇的全域管理模式

  根据保利物业官网,2016 年公司以央企助力乡下崛首为突破口,最先在嘉善县西塘景区追求公共服务的新模式。2016 年 6 月,保利物业接管西塘景区,用“绣花功夫”推进邃密化治理,经由过程添强逆扒、民宿整顿、食品坦然监管等做事,清晰改善景区风貌与治安秩序,推动景区于 2017 年 2 月晋升为国家 5A 级旅游景区、2018 年 5 月入选最美特色小城镇 50 强,客流量和景区收好赓续升迁。根据嘉善县公共资源交易中央的数据,公司 2019年续签“嘉善西塘古镇景区公共服务管理项现在”,相符同金额 1365 万元。

  此外,公司还先后中标西塘景区弄堂检票售票、停车场收费及中央区域票口管理、邮电路公共服务等自力项现在,并逐步延展至景区外,中标西塘镇翠南中央社区公寓房、人民当局及便民服务中央等项主意物业管理,自力项现在累计相符同金额达到 1543 万元(不十足统计)。

  凭借西塘景区的服务经验和口碑,保利物业总结形成“景区服务管理模式”,并在周边地区不息追求“城镇全域化管理模式”。自 2018 年 12 月首,公司不息两年举办“镇长论坛”,向全国镇长推广公共服务模式。根据公司官网,除西塘景区外,保利物业在同属于嘉善县的天凝镇、大云镇、陶庄镇,以及嘉善周边的上海宝山区罗店镇、杨走镇均有项现在落地, 并逐步拓展至辽宁孤山镇,重庆贾嗣镇、永城镇、羊角镇,山东郯城县红花镇等其他乡镇, 亦最先在城市市区落子。根据洛阳市公共资源交易中央,2020 年 5 月 25 日,公司中标河南省洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项现在第三标段,中标金额 2699 万元,服务期限 3 年,年化相符同金额 900 万元。

  2019 年公司发布大物管战略,其中公共服务正式启用“镇兴中国”品牌,为当局或其他企事业单位挑供公共产品与服务,承接当局所剥离的片面公共服务管理职能。公共服务详细分为公共物业服务和城镇公共服务管理两大业务板块,其中公共物业服务主要为城市公共修建挑供传统的物业管理服务;城镇公共服务主要包含景区服务管理、城镇全域化服务管理和城镇优选服务管理,挑供“5M 7M XM”的服务清单。

  保利物业于 2017 年 6 月首次中标“天凝镇公共服务管理项现在”,中标价 296 万元/1 年;2018 年 5 月再次中标,项现在周围扩展为“天凝镇全域公共服务管理项现在”,中标价大幅升迁至 2475 万元/2 年。2020 年 5 月,公司再次中标“天凝镇全域公共服务管理及镇区保洁服务项现在”(尚在公示中)。由于在嘉善县公共资源交易中央能够查询到该项主意招标文件,吾们以此项现在为例,管窥保利物业的“城镇全域化管理模式”。

  “天凝镇全域公共服务管理及镇区保洁服务项现在”预中标金额为 2462 万元,服务期 2 年,如公司依约情况卓异,可由采购人挑出并经采购人与公司商议一致批准可续签2 年相符同(根据历史中标时间点,吾们认为 2018 年相符同也许率带有相通条款,即 2020 年新相符同内心上是续签)。项现在详细分为全域公共服务管理、集镇和工业园区保洁服务、中转站(资源化处理站)运作服务三片面内容,请求配备起码 206 名做事人员和必要的环卫设备。

  全域公共管理:帮忙当局进走市容市貌协管。对天凝镇 22 个走政村和 3 个社区进走市容市貌辅助管理、保洁(四位一体人居环境整顿)监管、垃圾分类做事督查、坦然和治安辅助管理、工业区坦然监管、天凝镇当局物业管理、其他平时管理以及相符作当局其他综相符治理辅助管理,做事周围 75.6 平方公里。

  集镇和工业园区保洁服务:基础保洁 垃圾收运,包含盛开式小区保洁做事。对天凝社区、洪溪社区和杨庙社区进走城市道路保洁、背街小巷和绿化带等公共区域保洁、公厕保洁、小区保洁、垃圾分类搜集、垃圾容器保洁以及完善当局安放的其他保洁义务,保洁总面积89.86 万平,涉及公厕 32 座。

  中转站(资源化处理站)运作服务:保洁 设施维护。对中转站(资源化处理站)内环卫设施准时清洗、消毒;保持站内乾净,准时清洗、消杀,防止蚊蝇产生;按期对设备、设施(如浑水池等)进走维护、整顿,保证平常行使。

  招商积余“城市运营板块”:双品牌均在城市新区落子

  借助母公司资源,招商物业在海南三亚崖州湾科技城试点首个城市服务项现在,服务周围逐步拓展。根据海南省人民当局政务服务中央的中标公示,2019 年 9 月招商物业中标三亚崖州湾科技城(深海科技城和大学城)物业服务项现在,中标金额 2.64 亿元,服务期限 7年,年化相符同金额 3765 万元。根据招商积余官网,崖州湾科技城为公司首个城市服务项现在,公司于 2019 年 10 月正式进驻,为崖州湾科技城 12 平方公里的区域挑供“345”聪敏型城市综相符服务,详细服务内容包括市政管理(市政环卫、垃圾清运、园林绿化、设施管理)、社区政务、综相符保障(当局迎接服务、便民服务车)、答急反答(道路清淤、电缆抢修)等,管理业态涵盖市政、住宅、写字楼、博物馆、产业促进中央、体育生态公园、港口等七大类型。根据招商蛇口官网,招商局集团与海南省当局共同主导海南三亚崖州湾科技城的开发和运营做事,吾们认为这为招商物业在三亚崖州湾科技城获取城市服务项现在创造了便利。

  2020 年 5 月,根据海南省人民当局政务服务中央的中标公示,招商物业凭借特出的服务质量,再次中标三亚崖州湾科技城专项服务项现在。公司将以科技引领和聪敏运营为导向, 为崖州湾科技城挑供秩序维护、内勤综相符等服务。该项现在中标金额 7423 万元,服务期限3 年,年化相符同金额 2474 万元,隐瞒面积达到 69.3 平方公里。叠添原先的物业服务项现在,招商物业在崖州湾科技城的城市服务年化相符同金额已升迁至 6239 万元。

  中航物业首个城市服务项现在落子青岛。根据中国当局采购网的中标公告,2020 年 5 月 19 日,招商积余旗下另一个物业管理品牌中航物业经由过程市场化招投标,获取青岛市即墨经济开发区城市空间物业综相符服务项现在,中标金额 4367 万元,服务期限 3 年,年化相符同金额1456 万元。这是中航物业继深圳湾公园、深圳碧岭和马峦街道等城市公共空间的项现在追求后,首次拿下综相符性城市服务项现在。根据公开招标文件,项现在请求中航物业为即墨开发区城市空间区域所辖公园、市民广场、会展中央、市政道路挑供秩序维护、工程维护、保洁服务、绿化服务、垃圾管控及有关设施设备管理等物业综相符服务,必要配备起码 363 名做事人员和必要的道路巡查、保洁死板设备。

  其他物管公司城市服务案例

  除了以上 4 家物管公司之外,还有片面物管公司已经或正在布局城市服务周围。吾们展望在龙头公司的带动下,有关案例将赓续涌现。

  新大正:召募资金 1.04 亿元投向市政环卫,年内或有项现在落地根据新大正招股表明书,公司拟投资 1.24 亿元(其中 IPO 召募资金 1.04 亿元)用于市政环卫业务拓展,计划 2020 年拓展进入小型市政环卫项现在 1 个,造就深化公司市政环卫服务的专科能力和著名度。根据公司年报,2020 年度重点做事中包括“有序推进市政环卫项主意实走”。吾们展望公司年内或有城市服务项现在落地。

  雅生活服务:同玉禾田战略相符作,共同开发环卫一体化项现在

  根据环卫上市公司玉禾田 2020 年 6 月 11 日的公告,雅生活服务与玉禾田签定了《环卫一体化项现在战略相符作制定》,两边将足够行使雅生活服务的区域布局、项现在资源和其他资源上风,以及玉禾田的资质和环卫服务经验上风,在全国周围内共同相符作开发环卫一体化项现在。

  龙湖聪敏服务:重庆悦来新城的聪敏城市管家

  根据重庆悦来官网,2018 年 4 月,龙湖聪敏服务与重庆悦来投资集团(重庆两江新区管理委员会全资子公司)相符资成立龙湖悦来城市管理有限公司,为重庆悦来新城挑供城市管理综相符服务。其中,龙湖聪敏服务控股 65%,标志着其正式进军城市公共空间服务。

  相符资公司服务周围包括:城市物业基础服务、市政基础设施管理、园林养护、道路秩序管理、市容环卫管理、突发事件管理、城市特色功能服务等 7 大类城市管理服务。公司高度

  偏重聪敏化行使:如聪敏井盖倾斜 10 度以上,做事人员的手机就会即时收到修补告警新闻;聪敏路灯可根据现场声音及灯光情况主动启停;聪敏垃圾桶经由过程主动称重、红外检测, 垃圾容量达到 90%便主动预警;聪敏喷灌设施可根据雨量及土壤湿度主动浇灌等。

  时代邻里:收购广州东康,承接大湾区 6 个市政环卫项现在

  根据时代邻里年报,2019 年 2 月 1 日公司以 4536 万元收购广州东康物业服务有限公司100%股份,切入市政环卫服务周围。截至 2019 岁暮,公司在管 6 个市政环卫项现在,一切位于粤港澳大湾区,修建面积 810 万平,主要为公共道路、垃圾站及公园等挑供道路整洁、垃圾回收及垃圾运输服务。

  喜兆业优雅:拥抱河北资源型老工矿区,成立城市综相符服务平台

  根据公司官网,2020 年 5 月喜兆业优雅与河北邯郸市峰峰矿区签定相符作制定,正式成立城市综相符服务平台。公司将以平台为载体,致力于峰峰矿区城市公共配套服务升级,同时着手布局湮没项现在,推动全城项现在相符作。峰峰矿区位于河北省南部,全区面积 353 平方公里,辖 9 个镇、1 个乡、1 个街道做事处,总人口 53 万,是一个资源型老工矿区。

  城市服务的市场空间多大?——以市政环卫为例

  城市服务的周围特意汜博,其中市政环卫是主要内容,也是现在来看物管公司尝试较多的周围。市政环卫能够为物业管理走业带来 16%的营收添量;收好率比物管略矮但 ROE 绝对程度特出;当局采购类项现在模式相通、轻资产属性清新;竞争格局松散,具有切入空间。

  市场周围:第三方市政环卫可为物管走业带来 10-20%的周围添量

  市场周围方面:根据华泰证券环保团队 2020 年 4 月 5 日的通知《环卫标杆企业,乘资本东风添速发展》,2019 年中国市政环卫(包括城市、县城和乡镇垃圾运营,等级公路清扫运营,城市绿化养护三个片面)市场周围为 3171 亿元,展望 2020-2024 年 CAGR 为 7%, 2024 年市场周围将达到 4352 亿元。2019 年第三方市场化率为 45%,对答第三方市场化周围为 1422 亿元,展望 2020-2024 年 CAGR 为 16%,2024 年将达到 3044 亿元。市政环卫市场周围升迁的驱动力主要来自环卫一体化趋势日好凸显(城乡一体化、水陆一体化、全产业链化、投资建设和运营服务一体化、服务区域扩大化)以及市场化程度升迁。根据中国物业管理协会和上海易居房地产钻研院的数据,2018 年全国物管走业经营收好为7044 亿元,仅考虑第三方市政环卫周围便可为物管走业带来 10-20%的周围添量。

  公司秉着成为“中国领先的城市公共服务挑供商”的理念,将结相符城市配套服务升级的大趋势,积极追求物业管理的多元化发展;将借助集团在智能物联硬件技术和优质物管服务的上风,经由过程协同专科资源挑供一体化公多服务解决方案,开拓城市服务新版图。

  盈余能力:2019 年净利率 8%-13%,ROE 具有吸引力

  收好率方面:2019 年主要环卫上市公司环卫服务毛利率为 18%-25%;环卫服务营收占比超过 60%的侨银环保、新安洁、鑫梓润、玉禾田、北控城市资源,除鑫梓润净利率清晰较矮(2%)外,其余公司净利率在 8%-13%;除玉禾田 ROE 清晰较高(37%)外,添权平均 ROE 在 13%-16%。根据 25 家上市物管公司年报,2019 年物管公司集体毛利率为 26%(其中基础物管毛利率为 23%),归母净利率为 12%,添权平均 ROE 为 25%。市政环卫业务净利率矮于物业管理,但 ROE 绝对程度相对 A 股集体(10%)而言并不差。

  商业模式:当局采购类市政环卫项现在与物管模式相通

  商业模式方面:进一步对环卫服务营收占比较高的 5 家公司和 25 家物管上市公司进走杜邦分析,环卫公司总资产周转率清晰高于物管公司,权好乘数略高于物管公司,轻资产属性同样清亮。参考华泰证券环保团队 2020 年 4 月 5 日的通知《环卫标杆企业,乘资本东风添速发展》对典型环卫项现在盈余能力的分析,市政环卫主要包括 PPP 和当局采购两类模式,两栽模式 ROE 情况不存在隐晦的高矮迥异,个体迥异要比项现在形势更能决定单项主意盈余。PPP 模式相符同期限更长、净利率更高,但由于初首资金需求量较大、投资回报

  期长,周转率偏矮。当局采购模式相符同期限相对更短、净利率相对更矮,但周转率高,与物管公司的非住宅项现在特意相通。总体来看,市政环卫,尤其是当局采购类市政环卫项现在与物业管理模式相通,都具有轻资产投入、赓续产生安详现金流的特性。

  竞争格局:竞争格局松散,仍有切入空间

  市政环卫竞争格局松散,仍有切入空间。根据华泰证券环保团队 2020 年 2 月 23 日的通知《环卫服务后半场,关注 ROE 和成长》,吾国市政环卫走业主要竞争企业包括原有的环卫企业、向上游拓展的固废龙头、向下游拓展的设备企业、区域性地方国资企业。根据环境司南和 E20 的数据,参与市场化环卫项现在掠夺的企业数目从 2016 年约 5000 家增补至2019 年 10000 家旁边。2019 年吾国市政环卫 TOP10 市占率为 21%,TOP10 新添相符同年化金额亦为 21%,表明现有格局下荟萃度升迁趋势并不清晰,相对美国 CR3 41%的市场份额,市场照样松散,异日走业整相符的空间照样存在。

  环卫 VS 物管公司:运营模式、服务内容、服务年限、相符同金额存在迥异物管公司聚焦一体化城市服务,切入市政环卫周围,与环卫企业分享市场蛋糕,二者在项现在运营模式、服务内容、平均服务年限、单体项现在年化金额上表现出迥异。环卫公司在获取 PPP 和环卫一体化项现在方面表现出较强上风,易获取更长服务年限和更高单体金额的项现在,龙头公司集体服务年限远高于走业平均程度,在大额订单上占有绝对市场份额。物管公司主要以招投标方式承接项现在,挑供环卫、园林养护、市政维护、安保服务等横向一体化服务内容,订单服务年限矮于走业平均程度,在获取单体项现在金额上以小额项现在为主。

  运营模式:传统的环卫项现在多以当局采购或者 PPP 模式运营,物管公司的进入带入新的运营模式,如万科与多个城市新区国资成立相符资公司,招投标承接项现在,以总包再分包的形势将环卫整洁项现在分包给其他公司。物管公司先期倾向于以试点城市切入,以“区”为单位睁开,逐步达成深度广度上的相符作,形成可异地复制化模式。

  服务内容:环卫公司在一体化发展上可进走横纵一体化拓展,PPP 模式的引入,当局逐步将前端垃圾清扫保洁、垃圾收运、中转站建设运营、后端处理处置等项现在片面或者一切打包纳入“环卫一体化”项现在相符同,环卫公司立足传统道路清扫等周围逐步向前端垃圾分类和后端处理处置延迟,挑供产业链纵向一体化服务内容。另一方面,园林养护和日渐崛首的垃圾分类也逐步打包纳入环卫作业内容,形成环卫公司横向一体化服务内容。物管公司挑供的横向一体化城市服务,是在挑供安保服务、市政维护等上风服务上切入市政园林养护、环境卫生周围。现在物管公司在获取环卫大订单上最先发力,与环卫公司形成正面竞争,如碧桂园服务中标项现在总额 1.1 亿元(3 年)的寿阳县环卫作业市场化运作项现在,保利物业中标 2462 万元(2 年)的天凝镇全域公共服务管理及镇区保洁服务项现在、2699 万元(3 年)河南省洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项现在,这些项现在主要涉及传统的环卫服务周围和路灯管护、绿化养护、广告整顿等作业内容。

  根据 E20 的统计,2016-2019Q3 环卫一体化年服务金额清淡在 500 万元以上,其中产业链纵向一体化项现在占8%;服务内容横向一体化项现在占92%,横向 纵向一体化占比0.22%。市场化环卫企业纵向一体化项现在逐步首量,而物管公司以横向一体化项现在为主。

  平均服务年限:项现在服务年限清淡取决于项现在运营模式,其中,单项现在承包模式在 3-5 年间,环卫一体化项现在则在 5-15 年,PPP 环卫项现在相符同期限更长,在 15-30 年间。据环境司南的统计,2019 年新添环卫项现在平均服务年限为 4.5 年,环卫上市龙头公司凭借资金和品牌上风在获取长周期的 PPP 项现在上更具上风,以中永远服务年限为主,项现在平均年限集体高于走业平均年限,其中盈峰环境 2019 平均服务年限为 11 年旁边,远高于同业公司;而物管公司获取的项现在订单以短期服务年限为主,平均年限为 3.6 年旁边,矮于走业平均程度。

  项现在年化服务金额:市场化环卫企业订单年服务金额分布较为平衡,在年服务金额为 500 万-1 亿内市占率第一,更易获取大额项现在。物业公司获取环卫项现在年服务金额较小,荟萃于 3 千万以下,其中在 500 万以下的项现在中市占率第一。在 5000 万以上的大单分布中,市场化环卫企业占有绝对市场份额,2019Q3 达约 40%,物业公司在获取大单能力上有所升迁,2019Q3 约占市场份额 3.5%。

  投资提出

  吾国物业管理走业正处于管理周围赓续膨胀、管理业态日渐雄厚、添值服务多元升维的快速发展期。龙头物管公司对于城市服务的追求逐步成形,拓展正在添速,有看进一步掀开走业空间,升迁异日 3-5 年的添长韧性。吾们提出投资者积极关注前瞻布局非住宅物管、在片面业态形成竞争上风的头部公司,赓续关注物管龙头荟萃度升迁、证券化添速带来的蓝海赛道投资机会,重点选举非住宅物管央企旗舰招商积余,以及渝派第三方非住宅物管新人新大正。

  风险挑示

  疫情发展不确定性:国内外疫情发展存在不确定性,能够影响物管公司项现在拓展、添大成本支付。

  城市服务拓展不敷预期:物管公司对于城市服务的追求仍处于试点阶段,模式并未成熟, 拓展速度存在不敷预期的风险。

  周围膨胀带来的管理风险。物管公司正处于膨胀管理区域、周围、业态,赓续叠添添值服务的快速发展期,若物管公司管理能力迭代升级无法匹配周围膨胀,能够影响业务膨胀的速度和质量。

  并购整相符风险。片面物管公司会经由过程收并购进走外延式膨胀,但收并购标的质量、物管公司管理能力存在不敷预期的能够,从而导致 1 1<2 的负面终局。

  人造成本上涨风险。物管公司属于做事浓密型企业,人造成本占比较大,受通货膨大、社保、税务、劳务政策变动等湮没升迁人造成本的因素影响较大。

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义务编辑:王涵


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